양도세 매수자 부담 불법 아닌가요? 정말 안하면 바보일까요?

안녕하세요

저도 분양권을 하나 갖고 있습니다.(실거주에요)
이걸 정리하고 다른 아파틀 살 수도 없을뿐더러 지금사는 집 전세가가 너무 올라서 정리안하죠~.

그럼에도 불구하고 부동산에서 전화가 꾸준히 옵니다.
매도의사 있느냐구요.
없지만 사람인지라 시세가 궁금해 통화를 해봤습니다.

부동산 : 매도 의향 있으신가요? 나 : 고민중인데 가격이 어느정도 일까요? 부동산 : 1억3천~1억5천 정도 프리미엄 형성되어 있습니다. 나 : 1억5천이라고 하면 세금은 얼마나 나올까요? 부동산 : 세금은 매수자가 부담해주실 거라 걱정안하셔도 되요

양도세 매수자 부담을 이야기 하고 계십니다.

물어보니 불법이 아니라고 합니다.(다운계약은 확실히 불법이구요)

그럼 왜 양도세 매수자 부담을 할까요?

예를들어 프리미엄이 2억고, 세금이 50%라고 가정해봅시다.

매도자 부담시 : 프리미엄2억 + 세금1억 총 3억 비용
매수자 부담시 : 프리미엄2억 + 세금1억 총 3억 비용

총 비용은 똑같네요?

매도자 부담시 : 매도자가 가저가는 비용 1억
매수자 부담시 : 매도자가 가져가는 비용 2억

문제는 매도자가 가져가는 비용입니다. 똑같이 총 3억의 비용을 지출하였고, 세금은 1억이 발생하였으나
매도자 입장에서는 1억을 덜 가져가게 되는 거이지요?

따라서 매도자는 프리미엄 몇억? 이라는 것보다 내 통장에 2억을 남기고싶다라고 이야기를 합니다.

다시 계산해보겠습니다.
매도자가 2억을 손에 얻고 세금까지 부담하려면 총 비용 4억이 필요합니다.
반대로 매수자가 양도세를 부담하면 총 비용이 3억이 필요한 것이지요.

매도자가 이렇게 이야기합니다.
난 내손에 2억을 가져야겠고, 세금은 내가부담해도 되고 당신이 부담해도 된다.
어떤 선택을 할래?

어떻게 보면 양도세 매수자 부담이 매도자, 매수자가 윈윈이 되는 상황이 되어버리는 것이죠.

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양도세 매수자 부담 특약이 불법은 아니라고 합니다.
하지만 위와같은 거래는 현실적으로 합법이 되기 어렵습니다.

1. 대부분 다운계약을 동반한다.
2. 양도세에 또 양도세가 붙는다.
-> 즉 매수자가 부담한 양도세가 실거래가 신고 금액에 포함되고 여기에 양도세가 붙는다는 것이지요
(해석에 따라 다르나 국세심판원 판례, 국세청 유건해석 사례가 있다고 합니다. 저도 검색해봤어요ㅠㅠ)

따라서 양도세 매수자부담시에 절약하는 비용이 생각보다 크지 않습니다.
하지만 단돈 10만원이라도 아낄 수 있다면 고려하는 것 자체는 불법이 아닙니다.