임대차 3법 갱신거절 , 집주인 거짓 실거주 손해배상 비용

안녕하세요

요즘 전세난 심각하죠?

그 이유중 하나가 바로 임대차3법에 따른 전세 1회(2년) 연장권 입니다.

2+2라고 많이들 들어보셨죠? 정식 명칭은 "주택임대차보호법"입니다.

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세입자 입장에서 당장은 좋습니다. 2년 더 살수 있으니까요
집주인 입장에서는 1회 연장시 보증금, 월세 인상 상한이 5%이기 때문에 꺼려질 것이구요

그렇다면 어떤 임대인(집주인)은 이 갱신권을 거절했을 때 받을 수 있는 처벌, 벌금, 손해배상 비용이 궁금하실 수 있을것 같아 이번 포스팅을 준비했습니다.

계약을 연장하고자 하는 세입자(임차인)을 실거주를 하겠다며 쫒아내고, 실제로 실거주를 하지 않는다면 주택임대차보호법에 의거하여 손해배상 청구가 가능합니다.

임대인이 제1항 제8호의 사유로 계약갱신을 거절했음에도 불구하고 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우 임차인이 입은 손해를 배상해야한다.
※ 제1항 8호 : 임대인 또는 임대인의 직계존비속이 실제 거주하는 경우

솔직히 말해서 배상해야 될 금액의 크기에 따라서 더하기 빼기 해볼 수 있는 것이죠.

배상규모는 이렇습니다.
-> 보증금을 월차임으로 환산해서 손해배상액을 계산하도록함
-> 환산 비율은 전월세전환율

전월세전환율은 현재 4%에서 2.5%까지 내려갔습니다.
따라서 손해배상 받을 수 있는 금액이 조금 내려갔다고 볼 수 있겠네요.
그럼 도대체 얼마일까요? 아래 자세히 풀어보겠습니다.

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당사자들의 합의가 이뤄지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
- 갱신 거절 당시의 월차임, 그 월차임의 3개월분에 해당하는 금액
또는
- 제 3자에게 임대해서 얻은 환산월차임과 갱신 거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분

=> 새로운 세입자를 받으면서 증액한 금액(새전세금 - 옛전세금)을 월차임으로 환산한 2년치에 해당하는 금액

예를들어서 새로운 세입자를 받으면서 전세금을 2억 올렸다면
2억 * 0.04 => 800만원(1년) X 2 => 1,600만원(이전)
2억 * 0.025 => 500만원(1년) X 2 => 1,000만원(요즘)

물론 기존 월차임 3개월 금액이 더 크다면 달라 질 수 있어요
(이런 케이스는 대부분 없습니다 전세금을 많이 올리시려고 이런사태가 발생하니까요.)

예를들어서 2억짜리 전세였다면 2억*0.04 => 800만원 /12 * 3 => 200만원

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와 전세금 2억올리면, 세입자가 화가나서 소송을 진행하여도 최대로 받을 수 있느 돈이 1,000만원 정도라면 선뜻 나서기 어렵지 않을까요?
변호사나 자문비용 빼면 훨씬 더 떨어질 겁니다.

물론 2억 은행에 둬봐야 2.5% 이상 받기 힘든건 사실이지만, 보통 재투자를 위해 전세금을 올리기도 하시죠

하지만 집주인 분들도 분쟁에 휘말려서 좋을게 없습니다. 전세연장권 거절을 위해서 편법을 쓰지마시고 세입자와 잘협의하시길 바랍니다.